Por qué las Normas de Hipotecas con Cripto de la FHFA Deben Incluir la Auto-Custodia
Introducción: El Impacto de la Directiva de la FHFA en las Hipotecas con Cripto
La Federal Housing Finance Agency (FHFA) de EE.UU. ha propuesto nuevas directrices para evaluar el riesgo crediticio de los prestatarios que poseen criptoactivos. El objetivo es claro: evitar que los activos volátiles pongan en peligro la estabilidad de las hipotecas respaldadas por entidades gubernamentales como Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, una lectura superficial del texto ha generado confusión, especialmente en torno a si los fondos en auto-custodia (fuera de exchanges regulados) podrán ser considerados.
Esta discusión no es trivial. Si la regulación ignora la realidad de la auto-custodia, millones de usuarios de criptomonedas podrían verse obligados a liquidar sus activos para acceder a un préstamo hipotecario, perdiendo exposición a un mercado en crecimiento. Peor aún, se incentivaría a los inversores a mantener sus fondos en plataformas centralizadas, a pesar de los riesgos históricos que estas han demostrado.
El Error de Excluir los Activos en Auto-Custodia
Algunos interpretan que la FHFA solo aceptará criptoactivos custodiados en exchanges regulados en EE.UU., basándose en la frase: «digital assets must be capable of being evidenced and stored on a US-regulated exchange». Sin embargo, el texto no prohíbe explícitamente la auto-custodia; solo establece que los activos deben ser verificables y almacenables en un exchange regulado en teoría.
Es decir, un Bitcoin en una wallet fría como Ledger o Trezor cumple con ser «capable of being stored» en un exchange, aunque el usuario elija no hacerlo. La clave aquí es la verificabilidad, no la custodia. Con herramientas como exploradores de blockchain (Etherscan, Blockchain.com) o attestations firmadas criptográficamente, es perfectamente posible demostrar la propiedad y el saldo de un activo sin depender de un tercero.
Auto-Custodia vs. Custodia Centralizada: ¿Cuál es Más Segura?
La narrativa de que los exchanges son más seguros que la auto-custodia es peligrosamente engañosa. Basta recordar casos como FTX, Celsius o Voyager, donde millones de usuarios perdieron acceso a sus fondos por malas prácticas corporativas. En cambio, las wallets auto-custodiadas, especialmente las hardware, ofrecen:
- Transparencia: Las transacciones son públicas e inmutables en la blockchain.
- Control total: Sin riesgo de freezes arbitrarios o quiebras del custodio.
- Auditabilidad: Cualquier institución puede verificar saldos sin intermediarios.
Forzar a los usuarios a mantener cripto en exchanges para calificar a una hipoteca no solo es innecesario, sino que va en contra de los principios fundamentales de las criptomonedas: soberanía financiera y descentralización.
Cómo Debería Ser un Marco Regulatorio Justo para Cripto-Hipotecas
Si la FHFA busca mitigar riesgos, los criterios deberían enfocarse en:
- Verificabilidad: ¿Puede el prestatario demostrar la propiedad de los fondos? (Ejemplo: firmas criptográficas o registros en blockchain).
- Liquidez: ¿El activo tiene un mercado suficientemente profundo para liquidarse si es necesario? (Bitcoin y Ethereum cumplen claramente).
- Descuentos por volatilidad: Al igual que con acciones o materias primas, aplicar un haircut del 20-50% sobre el valor para cubrir fluctuaciones.
Comparativamente, las acciones de empresas tecnológicas pueden perder un 30% de su valor en semanas, y sin embargo son aceptadas como colateral en muchos casos. La discriminación contra las criptomonedas parece más un prejuicio que una política basada en datos.
Los Riesgos de Forzar a las Cripto en Modelos Tradicionales
El mayor peligro de esta regulación es que penalice las mejores prácticas de seguridad en cripto. Si los usuarios saben que mantener sus fondos en un exchange les dará más oportunidades crediticias, muchos optarán por asumir riesgos innecesarios con tal de cumplir con los requisitos.
Además, refleja una falta de comprensión sobre cómo funciona la tecnología blockchain. Los reguladores deben educarse en herramientas como:
- Pruebas de reservas (para exchanges).
- Attestations on-chain (como las usadas en DeFi).
- Wallets multisig empresariales (para instituciones).
Ignorar estas soluciones perpetuará un sistema hipotecario obsoleto, incapaz de adaptarse a la innovación financiera.
Conclusión: Hacia un Sistema Hipotecario Inclusivo con las Cripto
La FHFA tiene una oportunidad histórica de establecer un precedente equilibrado. En lugar de imponer restricciones basadas en custodias centralizadas, debería:
- Reconocer la auto-custodia como un método válido, siempre que sea verificable.
- Exigir estándares de prueba de fondos sin depender de intermediarios.
- Alinear los descuentos por volatilidad con otros activos de riesgo similar.
La tecnología para implementar esto ya existe. Solo falta voluntad regulatoria. Si la FHFA insiste en ignorar la realidad de la auto-custodia, no solo frenará la adopción de las criptomonedas, sino que incentivará prácticas menos seguras. El momento de actuar es ahora, antes de que una regulación mal diseñada cierre las puertas a millones de potenciales propietarios de viviendas.
¿Qué opinas? ¿Debería la FHFA aceptar cripto en auto-custodia para hipotecas? Participa en los comentarios públicos antes de que la norma sea definitiva.
